Tilstandsrapport
En byggesagkyndigs gennemgang af bygningens synlige fejl og skader. Koster typisk 6.000 til 12.000 kroner og gælder i seks måneder. Den vurderer ikke boligens værdi — kun dens fysiske tilstand.
Sidst opdateret
Papirerne
Tilstandsrapport ved boligsalg
Tilstandsrapport, elrapport og ejerskifteforsikring hænger sammen. Har du alle tre, flytter du ansvaret for skjulte fejl væk fra dig selv. Mangler ét, gør du ikke.
Få tre vurderinger
Trin 1 af 3Hvad rapporten er
Tilstandsrapport, elrapport og ejerskifteforsikring
Tre dokumenter, der hænger sammen. Har du alle tre på plads, flytter du ansvaret for skjulte fejl væk fra dig selv.
Elinstallationsrapport
Samme princip for elinstallationerne, udført af en autoriseret elinstallatør. 2.000 til 4.000 kroner. Uden den kan du ikke tegne ejerskifteforsikring.
Ejerskifteforsikring
Tilbydes køberen. Som sælger skal du tilbyde at betale halvdelen af præmien. Sammen med de to rapporter er det dét, der frigør dig fra tiårsansvaret for skjulte fejl.
Alle tre eller ingen af dem. Ordningen virker kun samlet: tilstandsrapport plus elrapport plus tilbud om ejerskifteforsikring. Mangler ét af de tre, hæfter du som udgangspunkt stadig for skjulte fejl i op til ti år efter salget.
Karakterskalaen
Hvad mærkerne i rapporten betyder
| Mærke | Betydning | Betydning for salget |
|---|---|---|
| K0 | Kosmetisk — ingen betydning for funktion | Ingen |
| K1 | Mindre alvorlig skade | Lille — men mange K1'er samlet giver et indtryk |
| K2 | Alvorlig skade | Mærkbar — bruges i forhandlingen |
| K3 | Kritisk skade | Stor — kan koste finansiering |
| UN | Bør undersøges nærmere | Uafklaret er ofte værre end kendt |
Et UN-mærke er værd at tage alvorligt. Køberen ved ikke, hvor slemt det er, og prissætter derfor efter det værste scenarie. Få det undersøgt, inden boligen kommer til salg — det er ofte billigere end nedslaget.
Rapporterne bør laves, inden boligen sættes til salg. Dels fordi de tager tid, dels fordi eventuelle overraskelser er nemmere at håndtere, før der ligger et købstilbud på bordet. Se hvor de ligger i det samlede forløb.
Selve gennemgangen
Hvad den byggesagkyndige kigger på — og hvad han ikke gør
Rapporten dækker det, der kan ses uden at bryde noget op. Det er vigtigere at forstå, end de fleste tror.
Med i rapporten
- Tag, undertag og skotrender
- Facader, sokkel og fundament
- Vinduer og døre
- Vådrum og synlige fugtskader
- Gulve, vægge og lofter
- Synlige dele af konstruktionen
- Skorsten og ventilation
Ikke med i rapporten
- El — det dækkes af elinstallationsrapporten
- VVS-installationernes funktion
- Kloak og dræn under jorden
- Hvidevarer og løsøre
- Æstetik og indretning
- Boligens værdi
- Alt der kræver destruktive indgreb
Særligt kloak og dræn er værd at bemærke. Det er en af de dyreste skader, en køber kan opdage efter overtagelsen, og den fremgår ikke af rapporten. Har du mistanke, kan en tv-inspektion af kloakken bestilles separat — typisk 4.000 til 8.000 kroner — og det er billigere at vide det på forhånd end at forhandle om det bagefter.
Sælgeransvaret
Hvad du hæfter for — med og uden rapporterne
| Situation | Dit ansvar for skjulte fejl | Periode |
|---|---|---|
| Alle tre dokumenter på plads | Stort set frigjort | — |
| Rapporterne mangler | Fuldt ansvar for skjulte fejl | Op til 10 år |
| Du kendte til fejlen og fortav den | Fuldt ansvar uanset rapporter | Op til 10 år |
| Du har givet en garanti | Ansvar efter garantiens indhold | Efter aftale |
Læg mærke til tredje række. Ordningen beskytter dig for det, du ikke vidste. Kendte du til en fugtskade i kælderen og fortav den, hjælper hverken rapport eller forsikring dig. Sig det hellere — det koster mindre i forhandlingen end i en efterfølgende sag.
Energimærket
Det tredje dokument, folk glemmer
Energimærket er lovpligtigt ved salg og skal foreligge, inden boligen annonceres. Det koster typisk 4.000 til 8.000 kroner, gælder i ti år, og skalaen går fra A2020 i toppen til G i bunden.
Mærket betyder mere, end det gjorde for få år siden. Køberens rådgiver bruger det til at vurdere driftsudgifterne, og det påvirker dermed, hvad køberen kan låne. Et lavt mærke er ikke en showstopper, men det giver et konkret argument i forhandlingen.
Har du udført energiforbedringer — nye vinduer, efterisolering, varmepumpe — så få mærket lavet efter arbejdet. Det koster det samme og giver et bedre udgangspunkt. Rapporten indeholder desuden forslag til forbedringer med anslået besparelse, som en køber kan bruge til at regne på.
Rækkefølgen — hvornår bestiller du hvad
| Tidspunkt | Handling | Hvorfor lige der |
|---|---|---|
| Før mæglervalg | Salgsvurderinger | Gratis, og de fortæller dig, om salget er realistisk |
| Efter formidlingsaftalen | Bestil rapporterne | De gælder seks måneder — bestil dem ikke for tidligt |
| Når rapporterne er klar | Udbedr det kritiske | Uafklarede forhold prissættes efter værste scenarie |
| Til sidst | Fotografering og annoncering | Boligen skal være klar, når billederne tages |
Se hele forløbet i ni trin, hvis du vil have overblikket over rækkefølgen.
De hyppigste anmærkninger
Hvad der typisk står i rapporten — og hvad det betyder
| Anmærkning | Typisk karakter | Betydning i forhandlingen |
|---|---|---|
| Manglende fugtspærre i vådrum | K2–K3 | Stor — køberen regner på en badeværelsesrenovering |
| Utætte fuger og revner i fliser | K1–K2 | Middel — men den kan udbedres billigt |
| Manglende undertag | K2 | Stor på ældre huse — ofte forventet, hvis huset er gammelt |
| Råd i vinduer og træværk | K1–K2 | Middel — antallet betyder mere end den enkelte |
| Fugt i kælder | K1–K3 | Afhænger meget af omfanget — bør undersøges før salget |
| Sætningsrevner i sokkel | UN | Stor, fordi det er uafklaret. Få det undersøgt |
Enkeltstående K1-anmærkninger er normale i ethvert hus over tyve år. Det, der flytter noget, er antallet, koncentrationen i samme bygningsdel, og især UN-mærkerne.
Et hus fra 1965 med femten K1-anmærkninger er ikke i dårlig stand — det er et hus fra 1965. Køberens rådgiver ved det. Det, du skal forholde dig til, er de kritiske og de uafklarede.
Kort svar
Hvis du kun læser ét afsnit
De tre dokumenter virker kun samlet: tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring. Har du alle tre, er du stort set frigjort for ansvaret for skjulte fejl. Mangler ét, hæfter du i op til ti år.
Undtagelsen er vigtig: kendte du til en fejl og fortav den, hjælper hverken rapporter eller forsikring. Sig det hellere. Og få de uafklarede forhold — UN-mærkerne — undersøgt, inden boligen sættes til salg. En kendt udgift er næsten altid billigere end en ukendt risiko i køberens hoved.
Før den byggesagkyndige kommer
Seks ting, der gør rapporten bedre
Du kan ikke påvirke resultatet, men du kan sikre, at gennemgangen bliver retvisende frem for forsigtig.
Skaf adgang til det hele
Loftrum, krybekælder, teknikrum og alle skabe med installationer. Kan den byggesagkyndige ikke komme til, noteres det som uafklaret — og uafklaret er dyrere end kendt.
Find dokumentation frem
Kvitteringer og årstal på tag, vinduer, installationer og større reparationer. Det hjælper både rapporten og den efterfølgende vurdering.
Ryd op omkring bygningen
Facade, sokkel og skotrender skal kunne ses. Buske tæt på soklen og oplagret træ langs væggen forhindrer en ordentlig gennemgang.
Ret de åbenlyse småting først
Løse fliser, utætte fuger, defekte tætningslister. Det er billigt at udbedre og fylder ellers i rapporten som en række anmærkninger.
Vær ærlig om det, du kender til
Fortier du en kendt skade, hjælper hverken rapport eller forsikring dig. Nævn det, og få det beskrevet — det er billigere i forhandlingen end i en sag bagefter.
Bestil ikke for tidligt
Rapporten gælder seks måneder. Bestiller du den, før du er klar til at sætte til salg, risikerer du at skulle forny den.
Er der noget, du er usikker på, så nævn det for mægleren ved vurderingen. En erfaren mægler kan ofte sige på forhånd, hvad der typisk giver anmærkninger i din boligtype og årgang. Få tre vurderinger.
Ordbog
Ord i rapporterne
Seks begreber, der går igen — og som betyder noget for, hvad du siger ja til.
Byggesagkyndig
Den beskikkede person, der udarbejder tilstandsrapporten. Vedkommende er uafhængig af både dig og køberen.
Huseftersynsordningen
Den samlede ordning med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring. Den virker kun, når alle tre dele er på plads.
K-karakter
Skalaen for skadens alvor: K0 kosmetisk, K1 mindre alvorlig, K2 alvorlig, K3 kritisk. UN betyder, at forholdet bør undersøges nærmere.
Ejerskifteforsikring
Køberens forsikring mod skjulte fejl. Som sælger skal du tilbyde at betale halvdelen af præmien for et standardtilbud.
Skjulte fejl
Fejl som hverken du eller rapporterne har oplyst om, og som ikke kunne ses ved en almindelig gennemgang. Det er dem, ordningen handler om.
Energimærke
Lovpligtig vurdering af bygningens energiforbrug på en skala fra A2020 til G. Gælder ti år og skal foreligge, inden boligen annonceres.
Kort svar
Hvis du kun læser ét afsnit
Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring virker kun samlet. Er alle tre på plads, er du stort set frigjort for ansvaret for skjulte fejl. Mangler ét af dem, hæfter du i op til ti år efter salget — og det er en af de dyreste risici, en boligsælger kan sidde med.
Undtagelsen er vigtig at forstå: ordningen beskytter dig for det, du ikke vidste. Kendte du til en fugtskade og fortav den, hjælper hverken rapport eller forsikring. Sig det hellere — det koster mindre i forhandlingen end i en sag bagefter.
Det praktiske råd er kort: bestil rapporterne efter, du har valgt mægler, men før boligen annonceres. Få de uafklarede forhold undersøgt, mens du stadig har tid til det. Og skaf adgang til loft, kælder og teknikrum, inden den byggesagkyndige kommer, så gennemgangen bliver retvisende frem for forsigtig. Se hvor rapporterne ligger i det samlede forløb.
Spørgsmål og svar
Tilstandsrapport ved boligsalg — spørgsmål og svar
Dækker tilstandsrapporten kloak og dræn?
Nej. Rapporten dækker det, der kan ses uden destruktive indgreb, og kloakken ligger under jorden. Det er en af de dyreste skader, en køber kan opdage efter overtagelsen. Har du mistanke, kan en tv-inspektion bestilles separat for typisk 4.000 til 8.000 kroner.
Hvad betyder UN i rapporten?
At forholdet bør undersøges nærmere. Det er ofte værre end en kendt K2, fordi køberen ikke ved, hvor slemt det er, og derfor prissætter efter det værste scenarie. Få det undersøgt, inden boligen sættes til salg.
Er mange K1-anmærkninger et dårligt tegn?
Ikke i sig selv. Et hus fra 1965 med femten K1-anmærkninger er ikke i dårlig stand — det er et hus fra 1965, og køberens rådgiver ved det. Det, der flytter noget, er koncentrationen i samme bygningsdel og de kritiske anmærkninger.
Hvad dækker ejerskifteforsikringen?
Skjulte fejl og mangler, som ikke fremgår af rapporterne, inden for forsikringens vilkår. Den dækker ikke det, der står i rapporten — det er køberen gjort bekendt med. Som sælger skal du tilbyde at betale halvdelen af præmien.
Hvor længe gælder energimærket?
Ti år. Har du udført energiforbedringer som nye vinduer, efterisolering eller varmepumpe, så få mærket lavet efter arbejdet — det koster det samme og giver et bedre udgangspunkt.
Skal jeg udbedre anmærkningerne før salget?
De kritiske og de uafklarede, ja. Kosmetiske forhold kan som regel stå. Tommelfingerreglen er, at en kendt udgift næsten altid er billigere end en ukendt risiko i køberens hoved — usikkerhed prissættes efter værste scenarie.
Er en tilstandsrapport lovpligtig?
Nej, men uden den — og uden elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring — beholder du som sælger ansvaret for skjulte fejl i op til ti år efter salget. De fleste vælger derfor at få dem lavet.
Hvad koster en tilstandsrapport?
Typisk mellem 6.000 og 12.000 kroner afhængigt af boligens størrelse og kompleksitet. Elinstallationsrapporten koster 2.000 til 4.000 kroner oveni, og energimærket 4.000 til 8.000.
Hvor længe gælder rapporten?
Seks måneder fra udstedelsen. Sælges boligen ikke inden da, skal den fornyes, hvilket koster mindre end en ny rapport. Det er en af grundene til ikke at bestille den for tidligt i forløbet.
Hvad betyder K1, K2 og K3?
K1 er en mindre alvorlig skade, K2 en alvorlig og K3 en kritisk. UN betyder, at forholdet bør undersøges nærmere. Et UN-mærke kan koste mere i forhandlingen end en kendt K2, fordi køberen prissætter efter det værste scenarie.
Skal jeg udbedre fejlene før salget?
Ikke nødvendigvis alle. Kritiske skader og uafklarede forhold er værd at tage hånd om, fordi de skaber usikkerhed. Kosmetiske forhold kan som regel stå — de påvirker sjældent prisen.
Næste skridt
Spørg mægleren, hvad der bør undersøges
En erfaren mægler kan pege på, hvad der typisk giver anmærkninger i din boligtype.
- Gratis og uforpligtende
- Op til 3 mæglere
- Din adresse gemmes ikke
Slå din adresse op
Trin 1 af 3Kilder
Hvor tallene kommer fra
Alle tal på sitet stammer herfra. Kan du ikke genfinde et tal i kilden, er det os, der har fejlet — sig til.
- Dataforsyningen, Danmarks Adressers Web APIAdresseopslaget på sitet. Officielt adresseregister, frit tilgængeligt.
- Finans Danmark, BoligmarkedsstatistikkenRealiserede kvadratmeterpriser, prisnedslag og handler for hele landet, regioner, kommuner og postnumre siden 1992.
- Finans Danmark, statistikbank (tabel BM011)Ejendomspriser efter postnummer og ejendomskategori. Det er her, kvadratmeterpriserne på bysiderne kommer fra.
- Danmarks Statistik, EjendomssalgSæsonkorrigerede prisindeks for huse, ejerlejligheder og sommerhuse.
- Bolius, huspriser kommune for kommuneVidens- og rådgivningscenter ejet af Realdania. Bearbejder Boligmarkedsstatistikken til kommuneniveau.
- Nykredit, boligprisprognosePrognose for prisudviklingen på huse og ejerlejligheder de kommende år.
- Boligsiden, MarkedsindeksUdbud, salgstider og nedslag opgjort løbende.