Sidst opdateret
Regnestykket
Besparelsen ved selvsalg er reel, men mindre end salæret. Det afgørende er ikke, hvad du sparer — det er, om du rammer den rigtige pris.
Side om side
| Med mægler | Selvsalg | |
|---|---|---|
| Salær | 50.000–100.000 kr. | 0 kr. |
| Rapporter og gebyrer | 15.000–30.000 kr. | 15.000–30.000 kr. |
| Prissætning | Erfaring fra området | Din egen vurdering |
| Annoncering på portalerne | Inkluderet | Tilkøb, 3.000–10.000 kr. |
| Fremvisninger | Mægleren | Dig, aftener og weekender |
| Forhandling | Professionel mellemmand | Dig, ansigt til ansigt med køber |
| Købsaftale og jura | Håndteres | Kræver rådgiver, 5.000–15.000 kr. |
| Tidsforbrug | Lavt | Højt |
Besparelsen ved selvsalg er reel, men mindre end salæret — annoncering og rådgiver skal købes ind alligevel. Det afgørende er, om du rammer den rigtige pris.
Regnestykket afhænger af én ting: om du sælger til samme pris, som en mægler ville have opnået. Sparer du 70.000 kroner i salær og sælger 100.000 kroner for billigt, har du tabt på handlen. Med et gennemsnitshus på 2,89 mio. kr. svarer de 100.000 kroner til godt tre procent — altså inden for det, en forkert udbudspris let koster.
Derfor giver det mening at få tre gratis salgsvurderinger, også hvis du planlægger at sælge selv. Du får tre uafhængige bud på prisen og tre vurderinger af markedet, uden at forpligte dig til noget. Se hvad besøget indebærer.
Hvem det passer til
Hvad du selv skal
Ikke for at skræmme — flere tusinde danskere sælger selv hvert år. Men det er værd at vide, hvad der ligger i det.
Den sværeste og den dyreste at ramme forkert. Slå handelspriser op i dit kvarter, og få tre gratis vurderinger — de er uforpligtende, også hvis du sælger selv.
De store portaler kræver tilkøb for private sælgere, typisk 3.000 til 10.000 kroner. Uden dem er du reelt usynlig for de fleste købere.
Billederne er det første, køberne ser, og amatørbilleder er en af de hyppigste grunde til, at selvsalg trækker ud. En professionel fotograf koster 3.000 til 6.000 kroner og er pengene værd.
Aftener og weekender, ofte flere gange for den samme bolig. Regn med at være til rådighed i otte til ti uger.
Ansigt til ansigt med en, der taler din bolig ned for at få prisen ned. Det er sværere, når det er dit hjem, end når det er en vare.
Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke skal bestilles og koordineres. Det er det samme arbejde, uanset om du bruger mægler.
Skal udarbejdes og gennemgås juridisk. Brug en boligadvokat — 5.000 til 15.000 kroner. Det er ikke stedet at spare.
Overdragelsen skal tinglyses, og pengene skal håndteres korrekt. Også en opgave for rådgiveren.
Mellemvejen
Ja, i flere former. Nogle mæglere sælger enkeltydelser: kun vurdering og salgsopstilling, kun annoncering, eller kun juridisk berigtigelse. Det kaldes typisk selvsalgspakker eller à la carte, og priserne ligger som regel mellem 10.000 og 30.000 kroner afhængigt af, hvad der er med.
Det giver mening, hvis du er tryg ved fremvisning og forhandling, men ikke ved papirarbejdet — eller omvendt. Vær opmærksom på, at ansvaret for det, du selv håndterer, også er dit: sætter du prisen, er det din vurdering, der bærer.
Tre modeller sammenlignet
| Fuld mægler | Selvsalgspakke | Helt selv | |
|---|---|---|---|
| Typisk udgift | 50.000–100.000 kr. | 10.000–30.000 kr. | 10.000–25.000 kr. |
| Prissætning | Mægleren | Ofte med | Dig |
| Portaler | Inkluderet | Ofte med | Tilkøb |
| Fremvisning | Mægleren | Dig | Dig |
| Forhandling | Mægleren | Dig | Dig |
| Juridisk berigtigelse | Med | Ofte med | Tilkøb hos advokat |
Bemærk, at udgiften ved "helt selv" ikke er nul. Portaler, fotograf og advokat skal købes ind, uanset hvad. Den reelle besparelse mod fuld mægler er typisk 30.000 til 70.000 kroner — ikke hele salæret.
Regnestykket
Spørgsmålet kan koges ned til ét: sælger mægleren boligen for mere, end du selv ville have gjort — plus salæret? Det lyder som en høj tærskel og er det ikke nødvendigvis. På en bolig omkring landsgennemsnittet svarer et samlet salær på 70.000 kroner til cirka 2,4 procent af salgsprisen. Rammer du selv prisen bare tre procent for lavt, er forskellen væk.
Omvendt: er din bolig let at prissætte, har du en køber i forvejen, eller er markedet i dit område så aktivt, at boliger sælges på få uger, så er mæglerens merværdi mindre — og besparelsen reel.
Uanset hvad du vælger: få tre gratis vurderinger først. De koster ingenting, de forpligter dig ikke, og de giver dig det tal, hele beslutningen hviler på. Se hvad besøget indebærer.
Hvis du sælger selv
De koster ingenting og forpligter dig ikke. Du får tre uafhængige bud på prisen — det tal, hele beslutningen hviler på. Sig åbent, at du overvejer selvsalg.
3.000 til 6.000 kroner. Billederne er det første og ofte det eneste, køberne ser, inden de beslutter, om de vil se boligen. Det er den bedst forrentede udgift i hele selvsalget.
Køberne søger ét sted. Er du ikke der, findes du reelt ikke. Regn med 3.000 til 10.000 kroner for en periode.
Uden en mægler til at holde igen er fristelsen til at prøve højt større. En bolig, der har ligget længe, får spørgsmålet: hvad er der galt med den?
5.000 til 15.000 kroner. Købsaftalen er juridisk bindende og har konsekvenser i årevis. Det er ikke stedet at spare.
Faste tidspunkter frem for løbende opkald. Ellers bliver hele din hverdag til ventetid på fremmede.
Kort svar
Selvsalg sparer dig salæret, men ikke alle omkostninger — portaler, fotograf og advokat skal købes ind uanset. Den reelle besparelse er typisk 30.000 til 70.000 kroner frem for hele salæret.
Om det kan betale sig afhænger af én ting: om du rammer den rigtige pris. Sparer du 70.000 kroner og sælger 100.000 for billigt, har du tabt. Derfor er det fornuftigt at få tre gratis vurderinger, også hvis du er sikker på at sælge selv — de er uforpligtende, og de giver dig det tal, alt andet hviler på.
Praktisk
Rækkefølgen betyder noget. Her er den, der giver færrest overraskelser.
Uforpligtende, og de giver dig prisen at arbejde ud fra. Sig åbent, at du overvejer selvsalg — de fleste kommer alligevel.
Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke. Regn med to til fire uger og 12.000 til 25.000 kroner samlet.
Aftal med rådgiveren, inden du annoncerer, så du ved, hvem der laver købsaftalen, når der pludselig ligger et bud.
Efter oprydning, i godt vejr og gerne i den lyseste del af året. Billederne er det, der afgør, om nogen klikker.
Konkret frem for sælgende. Areal, årstal, hvad der er skiftet hvornår, og hvad der ikke er. Køberne læser efter fakta, ikke efter adjektiver.
To faste tidspunkter om ugen slår løbende opkald. Ellers bliver hele din hverdag til ventetid.
Er du undervejs i tvivl, kan du altid skifte til en mægler. Vær opmærksom på, at en bolig, der har ligget længe på portalerne, bærer den historik med sig. Se hvad du skal spørge om.
Ordbog
Seks begreber, der går igen — og som betyder noget for, hvad du siger ja til.
Det dokument, der beskriver boligen med areal, priser, udgifter og forhold. Ved selvsalg skal du selv sikre, at oplysningerne er korrekte.
Den juridisk bindende aftale mellem dig og køberen. Skal altid gennemgås af en rådgiver, uanset om du bruger mægler.
Køber har som udgangspunkt seks hverdages fortrydelsesret mod et gebyr. Den gælder køberen, ikke dig.
En klausul om, at handlen først er endelig, når købers rådgiver har godkendt den. Meget almindelig — regn med den.
Skøde, tinglysning og pengehåndtering. Ved selvsalg skal du selv hyre nogen til det.
Fordelingen af ejendomsskat, forsyning og fællesudgifter på overtagelsesdagen. Laves typisk af rådgiveren.
Spørgsmål og svar
Ja, de store portaler har løsninger for private sælgere, typisk mod betaling på 3.000 til 10.000 kroner for en periode. Det er nødvendigt — køberne søger ét sted, og er du ikke der, findes du reelt ikke.
En boligadvokat eller en rådgiver. Det koster typisk 5.000 til 15.000 kroner og er ikke stedet at spare. Købsaftalen er juridisk bindende og har konsekvenser i årevis.
Reglerne er de samme, uanset om du bruger mægler. Uden tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring beholder du ansvaret for skjulte fejl i op til ti år.
En mellemvej, hvor du køber enkeltydelser hos en mægler — for eksempel kun vurdering, salgsopstilling og annoncering, mens du selv fremviser og forhandler. Priserne ligger typisk mellem 10.000 og 30.000 kroner.
Sværere end folk regner med. Køberen taler din bolig ned for at få prisen ned, og det rammer anderledes, når det er dit hjem. En mægler er blandt andet en buffer mellem to parter, der begge har følelser i spil.
Ja, når som helst. Mange gør det efter et par måneders selvsalg. Vær opmærksom på, at en bolig, der har ligget længe på portalerne, bærer den historik med sig — købere kan se, hvor længe den har været til salg.
Ja, det er fuldt lovligt. Du skal selv stå for prissætning, annoncering, fremvisning og forhandling, og du bør have en boligadvokat eller rådgiver til købsaftalen. Rapporter og dokumentgebyrer betaler du under alle omstændigheder.
Mæglersalæret, altså typisk 50.000 til 100.000 kroner på en almindelig villa. Men annoncering på boligportalerne og en rådgiver til købsaftalen skal købes ind, så den reelle besparelse er mindre end salæret.
Det tidskrævende er fremvisninger og forhandling. Det svære er prissætningen. Rammer du forkert, koster det typisk mere end det, du sparede — og du opdager det først, når boligen har ligget længe.
Ja, og det er en god idé. Vurderingen er gratis og uforpligtende, og du får tre uafhængige bud på prisen. Sig gerne åbent, at du overvejer selvsalg — de fleste mæglere kommer alligevel.
Den bør altid gennemgås af en boligadvokat eller rådgiver, uanset om du bruger mægler eller ej. Det koster typisk 5.000 til 15.000 kroner og er den billigste forsikring i hele forløbet.
Næste skridt
Tre gratis vurderinger, også hvis du planlægger at sælge selv. Du forpligter dig ikke til noget.
Kilder
Kilderne er offentlige og gratis at slå op. Links er nofollow — vi dokumenterer med dem, vi anbefaler dem ikke kommercielt.
