Få tre tilbud og sig det
Det virker, fordi det er sandt. Mæglere justerer oftere, end de afviser, når de ved, at der ligger to andre budgetter på bordet.
Sidst opdateret
Alle poster
Omkostninger ved boligsalg
Salæret er den største post, men kun fire af de ti poster afhænger overhovedet af, hvilken mægler du vælger. Her er hele regningen.
Få tre vurderinger
Trin 1 af 3Hele regningen
Hvad koster det at sælge en bolig?
Salæret er den største post, men ikke den eneste. Her er alle posterne, og hvilke du betaler uanset mæglervalg.
| Post | Typisk beløb | Betales til | Afhænger af mægler? |
|---|---|---|---|
| Grundhonorar | 15.000–35.000 kr. | Mægleren | Ja |
| Provision | 1–2 % af salgsprisen | Mægleren | Ja |
| Markedsføring | 8.000–25.000 kr. | Mægleren | Ja |
| Fotografering | 3.000–9.000 kr. | Mægleren | Delvist |
| Tilstandsrapport | 6.000–12.000 kr. | Byggesagkyndig | Nej |
| Elinstallationsrapport | 2.000–4.000 kr. | Elinstallatør | Nej |
| Energimærke | 4.000–8.000 kr. | Energikonsulent | Nej |
| Ejerskifteforsikring, sælgers andel | 5.000–15.000 kr. | Forsikringsselskab | Nej |
| Dokumentgebyrer | 3.000–8.000 kr. | Offentlige registre | Nej |
| Indfrielse af lån | Varierer | Realkredit og bank | Nej |
Kun de fire øverste poster afhænger af, hvilken mægler du vælger. Resten betaler du under alle omstændigheder — og de bør stå separat i salgsbudgettet, så du kan sammenligne det, der faktisk kan sammenlignes.
Tre eksempler
Hvad du sidder tilbage med
Beregnet på et samlet salær omkring 5 procent af salgsprisen inklusive alle poster. Det er et typisk niveau, ikke et løfte.
| Salgspris | Samlede omkostninger | Efter omkostninger | Ved 1 % lavere salær |
|---|---|---|---|
| 2.000.000 kr. | ca. 100.000 kr. | 1.900.000 kr. | +20.000 kr. |
| 2.890.000 kr. | ca. 144.000 kr. | 2.746.000 kr. | +29.000 kr. |
| 5.000.000 kr. | ca. 250.000 kr. | 4.750.000 kr. | +50.000 kr. |
Bemærk sidste kolonne. En procents forskel i salær er reelle penge — men en mægler, der sælger til 100.000 kroner mere, har tjent en højere provision ind flere gange. Vælg på lokalkendskab først, pris derefter. Se hvordan du vurderer det.
Det, der flytter mest på bundlinjen, er ikke salæret men salgsprisen — og den afhænger af, om udbudsprisen blev sat rigtigt fra start. Derfor er tre vurderinger et bedre udgangspunkt end ét. Se hvad et vurderingsbesøg indebærer.
Lånet
Hvad koster det at komme ud af dit realkreditlån?
Den post, der overrasker flest — fordi den ikke står i mæglerens salgsbudget, men i bankens.
| Låntype | Sådan indfries det | Hvornår er det dyrt? |
|---|---|---|
| Fastforrentet | Til kurs 100 eller til markedskurs | Når kursen er over 100 — altså når renten er faldet |
| Variabelt forrentet | Til markedskurs på refinansiering | Sjældent — kursen ligger tæt på 100 |
| Afdragsfrit | Som ovenstående | Restgælden er højere, fordi der ikke er afdraget |
| Banklån | Efter aftalens vilkår | Ved bindingsperioder og gebyrer |
Bed banken om en indfrielsesopgørelse, før du sætter boligen til salg. Den viser præcis, hvad der skal betales, og den kan flytte regnestykket betydeligt — i begge retninger. Har du et fastforrentet lån fra en periode med højere rente, kan indfrielsen sågar give en gevinst.
Er du i tvivl om, hvad der gælder for dit lån, så tal med din bank eller en uafhængig rådgiver. Vi er ikke finansielle rådgivere, og indfrielse afhænger af den konkrete aftale.
Salgsbudgettet
Sådan læser du et salgsbudget
Det dokument, du får fra mægleren, viser hvad du sidder tilbage med. Her er de fem steder, hvor tal ofte skjuler noget.
Er den forudsatte salgspris realistisk?
Hele budgettet regnes ud fra ét tal. Er det sat optimistisk, ser bundlinjen bedre ud, uden at noget er billigere. Bed om budgettet regnet på både udbudsprisen og en realistisk handelspris.
Står markedsføringen som ét beløb?
Så kan du hverken sammenligne eller forhandle. Bed om posterne enkeltvis: portaler, foto, skilt, eventuel video.
Er rapporterne med?
Tilstandsrapport, elrapport og energimærke betales af dig uanset mægler. Nogle budgetter udelader dem, hvilket får totalen til at se lavere ud end virkeligheden.
Hvad står der om restgæld?
Nogle budgetter bruger den nominelle restgæld, ikke indfrielseskursen. Ved fastforrentede lån kan forskellen være stor.
Er der en linje for „diverse“?
Bed om at få den specificeret. Et rundt tal uden forklaring er en indikation på, at der ikke er regnet igennem.
Bed alle tre mæglere regne på den samme salgspris. Ellers sammenligner du tre forskellige antagelser i stedet for tre forskellige tilbud. Det er det enkeltgreb, der gør mest for at gøre budgetterne sammenlignelige. Se de øvrige spørgsmål.
Skat
Skal du betale skat af fortjenesten?
Har du selv beboet boligen, er fortjenesten som udgangspunkt skattefri efter det, der i daglig tale kaldes parcelhusreglen. Der gælder betingelser — blandt andet om grundens størrelse og om ejendommen har tjent som bolig for ejeren.
Der er situationer, hvor det ikke er så enkelt: sommerhuse, ejendomme med erhvervsandel, store grunde der kan udstykkes, og boliger du ikke selv har boet i. I de tilfælde bør du tale med en revisor eller Skattestyrelsen, før du sælger — ikke bagefter.
Vi er ikke skatterådgivere, og ovenstående er en generel beskrivelse, ikke rådgivning om din situation. Er der noget atypisk ved din ejendom, så få det afklaret professionelt.
Hvad du kan gøre
Fire greb, der reelt sænker regningen
Skær markedsføringspakken til
Skal der drone på et rækkehus i en ensartet bebyggelse? Skal der annonceres i tre måneder på en boligtype, der typisk sælges på seks uger?
Vælg den rigtige salærmodel
Højt grundhonorar og lav provision er billigst på dyre boliger, omvendt på billige. Bed om begge modeller og regn selv.
Sæt prisen rigtigt fra start
Det største greb af dem alle. En for høj udbudspris koster typisk mere i nedslag og liggetid, end du nogensinde sparer på salæret.
Tidslinje
Hvornår i forløbet betaler du hvad?
| Tidspunkt | Post | Typisk beløb | Betales selv uden salg? |
|---|---|---|---|
| Ved vurdering | Ingenting | 0 kr. | — |
| Efter aftale | Tilstandsrapport | 6.000–12.000 kr. | Ja |
| Efter aftale | Elinstallationsrapport | 2.000–4.000 kr. | Ja |
| Efter aftale | Energimærke | 4.000–8.000 kr. | Ja |
| Før annoncering | Fotografering | 3.000–9.000 kr. | Typisk ja |
| Under salget | Markedsføring | 8.000–25.000 kr. | Afhænger af aftalen |
| Ved handel | Grundhonorar og provision | Hovedparten | Nej |
| Ved handel | Indfrielse af lån | Varierer | Nej |
Læg mærke til, hvor meget der falder tidligt i forløbet. Regn med 15.000 til 35.000 kroner i udlæg, før boligen overhovedet er annonceret — og de penge er brugt, uanset om der kommer et salg.
Kort svar
Hvis du kun læser ét afsnit
Regn med 4 til 6 procent af salgsprisen i samlede omkostninger. Kun fire af de ti poster afhænger overhovedet af, hvilken mægler du vælger — resten betaler du uanset. Derfor skal du sammenligne mæglere på de fire, ikke på totalen.
Bed alle tre om et salgsbudget regnet på den samme salgspris. Ellers sammenligner du tre forskellige antagelser i stedet for tre tilbud. Og bed banken om en indfrielsesopgørelse, før du sætter boligen til salg — det er den post, der overrasker flest.
Sammenligning
Fem greb, der gør tre tilbud sammenlignelige
Det største problem ved at indhente tre tilbud er, at de sjældent er skrevet ens.
Bed om samme forudsatte salgspris
Regner de tre budgetter på tre forskellige priser, sammenligner du antagelser frem for tilbud. Vælg selv et tal — for eksempel det midterste af de tre vurderinger — og bed alle om at bruge det.
Bed om markedsføringen specificeret
Portaler, foto, skilt, video og annoncering hver for sig. Ét samlet beløb kan ikke forhandles og kan ikke sammenlignes.
Tjek om rapporterne er med
Nogle budgetter udelader tilstandsrapport, elrapport og energimærke, hvilket får totalen til at se lavere ud. De koster det samme, uanset hvem du vælger.
Bed om totalen ved to scenarier
Både ved salg til den forudsatte pris og ved manglende salg. Det andet tal er ofte det, der overrasker.
Læg dem op ved siden af hinanden
På papir eller i et regneark, med de samme rækker. Det tager tyve minutter og er det eneste sted i forløbet, hvor du har fuld kontrol.
Husk, at det billigste tilbud ikke nødvendigvis er det bedste. En mægler, der sælger til 100.000 kroner mere, har tjent en højere provision ind flere gange. Se hvordan du vurderer kvaliteten.
Ordbog
Ord i salgsbudgettet
Seks begreber, der går igen — og som betyder noget for, hvad du siger ja til.
Formidlingsprovision
Den variable del af salæret, typisk 1 til 2 procent af handelsprisen. Her ligger mæglerens interesse i en høj salgspris.
Grundhonorar
Det faste beløb uafhængigt af salgsprisen. Er det højt og provisionen lav, har mægleren mindre incitament til at presse prisen op.
Udlæg
Beløb mægleren lægger ud for dig — gebyrer, annoncering, foto. Dem hæfter du normalt for, også hvis boligen ikke bliver solgt.
Indfrielseskurs
Den kurs, dit realkreditlån skal indfries til. Er den over 100, koster indfrielsen mere end restgælden.
Berigtigelse
Det juridiske arbejde med at gennemføre handlen: skøde, tinglysning og pengeoverførsel. Enten mæglerens partner eller din egen advokat.
Refusionsopgørelse
Opgørelsen over, hvad køber og sælger skylder hinanden på overtagelsesdagen — ejendomsskat, forsyning og fællesudgifter.
Spørgsmål og svar
Omkostninger ved boligsalg — spørgsmål og svar
Hvad koster det at komme ud af mit realkreditlån?
Det afhænger af låntypen. Et fastforrentet lån indfries til kurs 100 eller til markedskurs, og er kursen over 100 — altså hvis renten er faldet siden du optog lånet — bliver det dyrt. Bed banken om en indfrielsesopgørelse, før du sætter boligen til salg. Vi er ikke finansielle rådgivere, så spørg din bank om det konkrete.
Hvad er et salgsbudget?
Mæglerens opstilling over, hvad du sidder tilbage med efter alle omkostninger. Det bygger på en forudsat salgspris, og hele budgettet ændrer sig, hvis den pris er sat optimistisk. Bed om at få det regnet på både udbudsprisen og en realistisk handelspris.
Hvorfor er der så stor forskel på mæglernes priser?
Fordi tilbuddene sjældent indeholder det samme. To mæglere kan begge sige „1,5 procent“, hvor den ene har markedsføring inkluderet og den anden ikke. Bed om samme opstilling fra alle tre, så du sammenligner det samme.
Hvad hvis boligen ikke bliver solgt?
Så skal du typisk dække de udlæg, der er afholdt — markedsføring, foto og rapporter. Regn med 15.000 til 35.000 kroner, der er brugt, før boligen overhovedet er annonceret. Ved solgt eller gratis bortfalder selve salæret, men sjældent alle poster.
Kan jeg trække omkostningerne fra i skat?
Som udgangspunkt ikke, når der er tale om en almindelig privat bolig, hvor fortjenesten er skattefri. Er der derimod tale om en ejendom, hvor avancen er skattepligtig, kan salgsomkostninger normalt fradrages i avanceopgørelsen. Spørg en revisor om din konkrete situation.
Hvad koster en boligadvokat?
Typisk 5.000 til 15.000 kroner for gennemgang af købsaftalen og berigtigelse. Bruger du mægler, håndteres berigtigelsen ofte af mægleren eller hans samarbejdspartner, men en uafhængig gennemgang af aftalen er stadig billig forsikring.
Hvad koster det at sælge en bolig?
Samlet typisk mellem 4 og 6 procent af salgsprisen, når alle poster regnes med. På en bolig til 3 millioner svarer det til omkring 120.000 til 180.000 kroner. Mæglersalæret er den største enkeltpost, men rapporter, forsikring og gebyrer udgør tilsammen et betydeligt beløb.
Hvilke omkostninger kan jeg undgå?
Meget få. Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke kan teknisk undlades, men uden dem beholder du ansvaret for skjulte fejl i op til ti år. De fleste vælger derfor at få dem lavet. Markedsføringspakken er der, hvor der typisk er mest luft.
Hvornår betaler jeg mæglersalæret?
Som hovedregel når handlen er gennemført. Nogle poster — markedsføring, foto og rapporter — kan blive faktureret undervejs. Tjek betalingsbetingelserne i formidlingsaftalen, ikke kun beløbene.
Skal jeg betale skat af fortjenesten?
Har du selv boet i boligen, er fortjenesten som udgangspunkt skattefri efter parcelhusreglen. Der gælder særlige betingelser, blandt andet om grundens størrelse. Er du i tvivl, så spørg en rådgiver — dette er ikke skatterådgivning.
Er det billigere at sælge selv?
På papiret ja, i praksis ofte ikke. Du sparer salæret, men du står selv for prissætning, markedsføring, fremvisning og forhandling — og du betaler stadig for rapporter og dokumenter. Forskellen afgøres af, om du rammer den rigtige pris.
Næste skridt
Få tre salgsbudgetter
Samme opstilling fra tre mæglere er den eneste måde at sammenligne på.
- Gratis og uforpligtende
- Op til 3 mæglere
- Din adresse gemmes ikke
Slå din adresse op
Trin 1 af 3Kilder
Hvor tallene kommer fra
Alle tal på sitet stammer herfra. Kan du ikke genfinde et tal i kilden, er det os, der har fejlet — sig til.
- Bolius, huspriser kommune for kommuneVidens- og rådgivningscenter ejet af Realdania. Bearbejder Boligmarkedsstatistikken til kommuneniveau.
- Nykredit, boligprisprognosePrognose for prisudviklingen på huse og ejerlejligheder de kommende år.
- Boligsiden, MarkedsindeksUdbud, salgstider og nedslag opgjort løbende.
- Dataforsyningen, Danmarks Adressers Web APIAdresseopslaget på sitet. Officielt adresseregister, frit tilgængeligt.
- Finans Danmark, BoligmarkedsstatistikkenRealiserede kvadratmeterpriser, prisnedslag og handler for hele landet, regioner, kommuner og postnumre siden 1992.
- Finans Danmark, statistikbank (tabel BM011)Ejendomspriser efter postnummer og ejendomskategori. Det er her, kvadratmeterpriserne på bysiderne kommer fra.
- Danmarks Statistik, EjendomssalgSæsonkorrigerede prisindeks for huse, ejerlejligheder og sommerhuse.