Der presses på for underskrift samme dag
Der findes ingen god grund til det. Alle tre mæglere er stadig interesserede i morgen. Presset fortæller dig noget om, hvordan samarbejdet vil forløbe.
Sidst opdateret
Inden underskriften
Formidlingsaftalen: læs disse ni punkter først
Aftalen binder dig typisk seks måneder og afgør, hvad et mislykket salg koster dig. Det er ikke noget, man læser ordentligt med en mægler siddende overfor sig.
Få tre vurderinger
Trin 1 af 3Punkt for punkt
Ni punkter du skal læse, før du skriver under
Aftalen binder dig typisk seks måneder. Det er ikke noget, man læser ordentligt med en mægler siddende overfor sig.
Bindingsperioden
Seks måneder er standard i branchen. Nogle aftaler forlænges automatisk, hvis ingen siger noget — tjek om din gør, og hvornår fristen for at sige fra løber.
Salærets sammensætning
Grundhonorar, provision og markedsføring skal stå hver for sig. Står de som ét tal, kan du ikke sammenligne med de to andre tilbud. Se hvad hver post typisk koster.
Hvad der sker ved manglende salg
Hvilke udlæg hæfter du for, hvis boligen ikke bliver solgt? Få et beløb, ikke en beroligelse. Særligt vigtigt ved solgt eller gratis.
Opsigelsesvilkår
Kan du komme ud undervejs, og hvad koster det? En mægler, der ikke leverer, er dyrere end et opsigelsesgebyr.
Eneretten
De fleste aftaler giver mægleren eneret. Sælger du selv til en, mægleren har haft kontakt med, skal du typisk stadig betale salær. Læs præcis, hvordan det er formuleret.
Udbudsprisen
Den skal stå i aftalen. Er den sat højere, end I talte om ved vurderingen, så spørg hvorfor — og få begrundelsen skriftligt.
Markedsføringsplanen
Hvad omfatter den konkret? Portaler, skilt, fotografering, video? Betaler du for tre måneders annoncering på en boligtype, der typisk sælges på seks uger?
Hvem der fremviser
Mægleren selv eller en assistent? Det står sjældent i aftalen, og det bør skrives ind, hvis det betyder noget for dig.
Kommunikationen undervejs
De fleste klager over mæglere handler om tavshed, ikke om resultatet. Aftal skriftligt, at du får tilbagemelding efter hver fremvisning.
Røde flag
Fire tegn på, at du skal tage aftalen med hjem
Salæret står som ét samlet tal
Så kan du ikke sammenligne, og du kan ikke forhandle på enkeltposter. Bed om en opdeling — får du den ikke, er det i sig selv et svar.
Vurderingen er markant højere end de andres
En høj vurdering vinder opgaver. Bed om at se tre sammenlignelige boliger, der er solgt til det niveau inden for det seneste halve år.
Spørgsmål om manglende salg besvares uklart
„Det plejer ikke at ske“ er ikke et svar. Bed om et beløb for scenariet, og bed om at få det skrevet ind.
Praktisk fremgangsmåde: bed alle tre mæglere om at sende formidlingsaftale og salgsbudget på mail efter besøget. Læs dem side om side en aften. Det er den time, der giver mest igen i hele forløbet. Se de otte spørgsmål, der afslører forskellen.
Aftaletyper
Tre former for aftale — og hvad de betyder
| Type | Hvad den indebærer | Typisk salærniveau | Din risiko |
|---|---|---|---|
| Almindelig formidlingsaftale | Mægleren har eneret i perioden, du betaler ved salg | Standard | Udlæg ved manglende salg |
| Solgt eller gratis | Salæret bortfalder ved manglende salg | Højere | Poster uden for salæret |
| Åben formidling | Flere mæglere må sælge, den der sælger får salæret | Varierer | Lavere indsats fra hver mægler |
Åben formidling lyder som det bedste af to verdener og er det sjældent. En mægler, der ikke ved, om han får opgaven, investerer mindre i markedsføring — og markedsføringen er en stor del af det, du betaler for. Se hvad solgt eller gratis dækker.
Ordbog
De ord, der står i aftalen
Otte begreber, der afgør, hvad du har skrevet under på.
Formidlingsprovision
Den variable del af salæret, typisk 1 til 2 procent af handelsprisen. Det er her, mæglerens interesse i en høj salgspris ligger — og det er derfor, provisionen findes.
Grundhonorar
Fast beløb uafhængigt af salgsprisen. Er det højt og provisionen lav, har mægleren mindre incitament til at presse prisen op. Kig på balancen mellem de to.
Eneret
Kun denne mægler må formidle salget i perioden. Sælger du selv til en, han har haft kontakt med, skylder du typisk stadig salær.
Udlæg
Beløb mægleren lægger ud for dig — dokumentgebyrer, annoncering, foto. Dem hæfter du normalt for, også hvis boligen ikke bliver solgt.
Salgsbudget
Den samlede opstilling over, hvad du sidder tilbage med. Bed om det fra alle tre mæglere i samme format, ellers kan de ikke sammenlignes.
Udbudspris
Prisen boligen annonceres til. Ikke det samme som mæglerens forventede handelspris — bed om begge tal skriftligt.
Nedtagningspris
Den sidst annoncerede pris før salget. Forskellen til den realiserede handelspris er det, der forhandles i slutfasen.
Fortrydelsesret
Køber har som udgangspunkt seks hverdages fortrydelsesret på købsaftalen mod et gebyr. Det gælder køber, ikke dig som sælger.
Hvis det går skævt
Hvad du gør, når samarbejdet ikke fungerer
Skriv problemet ned, og send det
Mundtlige klager forsvinder. En mail med konkrete punkter — manglende tilbagemelding, få fremvisninger, markedsføring der ikke er leveret — skaber et grundlag, uanset hvad der sker bagefter.
Bed om et møde med en tidsplan
De fleste problemer er kommunikation frem for kompetence. Aftal konkret, hvad der skal ske de næste fire uger, og hvornår du hører fra ham.
Genbesøg prisen
Får boligen få fremvisninger, er det næsten altid prisen frem for markedsføringen. Det er ubehageligt at høre og som regel rigtigt.
Læs opsigelsesvilkårene igen
Hvad koster det at komme ud, og hvilke udlæg hæfter du for? Kend beløbet, før du beslutter noget.
Klageadgang
Mener du, at mægleren har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik, findes der en brancheklageordning, Klagenævnet for Ejendomsformidling. Det er sidste udvej, ikke første.
Det bedste værn er at vælge rigtigt fra start. Tre vurderinger giver dig tre aftaler at sammenligne — og et indtryk af, hvem der svarer hurtigt og forklarer sig ordentligt, allerede inden du binder dig. Se de otte spørgsmål.
Tjekliste
Femten spørgsmål at stille, inden du underskriver
Print den, eller tag den med på telefonen. De fleste kan besvares på ti minutter, og svarene afgør, hvad du har skrevet under på.
Om aftalen
- Hvor lang er bindingsperioden?
- Forlænges aftalen automatisk?
- Hvad koster det at opsige før tid?
- Har du eneret, og hvordan er den formuleret?
- Hvad sker der, hvis jeg selv finder en køber?
Om pengene
- Hvordan fordeler salæret sig på grundhonorar og provision?
- Hvad omfatter markedsføringsbeløbet konkret?
- Hvilke udlæg hæfter jeg for ved manglende salg?
- Hvornår faktureres de enkelte poster?
- Kan jeg få budgettet regnet på to forskellige salgspriser?
Om arbejdet
- Hvem fremviser — dig eller en assistent?
- Hvor mange boliger har du solgt i mit kvarter i år?
- Hvad forventer du, den bliver solgt til?
Om samarbejdet
- Hvor ofte hører jeg fra dig?
- Får jeg tilbagemelding efter hver fremvisning?
Kort svar
Hvis du kun læser ét afsnit
Skriv ikke under samme dag. Bed om at få formidlingsaftalen og salgsbudgettet på mail fra alle tre mæglere, og læs dem side om side en aften derhjemme. Det er den time i hele forløbet, der giver mest igen.
Kig særligt på tre ting: hvad et mislykket salg koster dig, hvordan salæret er delt op, og hvordan du kommer ud af aftalen. Er nogen af de tre uklare, er aftalen ikke gennemsigtig nok til at skrive under på.
Efter underskriften
Fem ting at holde øje med undervejs
Aftalen er indgået — nu handler det om at følge op på det, der blev lovet.
Kom markedsføringen som aftalt?
Tjek at boligen ligger på de portaler, der står i aftalen, at billederne er de aftalte, og at teksten er korrekt. Fejl i salgsopstillingen er almindelige og koster visninger.
Får du tilbagemelding efter fremvisninger?
Det er den hyppigste kilde til utilfredshed. Aftal formatet på forhånd: en kort mail samme dag med hvad køberen sagde.
Hvor mange klik og fremvisninger?
Mæglerne kan se statistik fra portalerne. Mange visninger uden fremvisninger tyder på, at prisen skræmmer. Få fremvisninger uden bud tyder på, at boligen ikke lever op til billederne.
Bliver prisen diskuteret for tidligt?
Foreslås en nedsættelse efter tre uger, er det værd at spørge, hvorfor prisen så blev sat, hvor den blev. Det er ikke et angreb — det er et rimeligt spørgsmål.
Nærmer bindingsperioden sig sin udløbsdato?
Sæt en påmindelse en måned før. Nogle aftaler forlænges automatisk, hvis du ikke siger fra, og så er du bundet et halvt år mere.
De fleste problemer i et mæglersamarbejde er kommunikation frem for kompetence. Aftal rammerne fra start, så du slipper for at skulle rejse dem som en klage senere. Se de otte spørgsmål, du bør stille inden.
Spørgsmål og svar
Formidlingsaftalen — spørgsmål og svar
Hvad er forskellen på udbudspris og forventet handelspris?
Udbudsprisen er det, boligen annonceres til. Den forventede handelspris er, hvad mægleren tror, den bliver solgt til. Boliger sælges typisk under udbudsprisen, og forskellen mellem de to tal er det, du reelt skal forholde dig til. Bed om begge skriftligt.
Hvad betyder eneret i praksis?
At kun denne mægler må formidle salget i perioden. Finder du selv en køber, som mægleren har haft kontakt med — for eksempel en, der har været til fremvisning — skylder du typisk stadig salær. Formuleringen varierer mellem aftaler, så læs den konkret.
Kan mægleren ændre prisen uden at spørge mig?
Nej. Udbudsprisen skal fremgå af aftalen, og ændringer kræver din accept. Bliver du presset til nedsættelser tidligt i forløbet, er det værd at spørge, hvorfor prisen så blev sat der fra start.
Hvad er en åben formidlingsaftale?
En aftale hvor flere mæglere må sælge boligen, og den der lykkes får salæret. Det lyder som det bedste af to verdener og er det sjældent — en mægler, der ikke ved, om han får opgaven, investerer mindre i markedsføring, og markedsføringen er en stor del af det, du betaler for.
Hvad gør jeg, hvis mægleren ikke gør noget?
Skriv problemet ned og send det på mail, så der er et grundlag. Bed om et møde med en konkret plan for de næste fire uger. Får boligen få fremvisninger, er det dog næsten altid prisen frem for markedsføringen — det er ubehageligt at høre og som regel rigtigt.
Kan jeg klage over en ejendomsmægler?
Ja. Mener du, at mægleren har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik, findes der en brancheklageordning, Klagenævnet for Ejendomsformidling. Det er sidste udvej — start med at skrive til mægleren og hans forretningsfører.
Hvor længe binder en formidlingsaftale mig?
Typisk seks måneder. Nogle aftaler forlænges automatisk, hvis ingen siger noget inden en frist. Tjek både bindingsperioden og hvordan aftalen ophører.
Kan jeg opsige en formidlingsaftale?
Det afhænger af vilkårene. Mange aftaler kan opsiges, men du skal normalt dække de udlæg, der allerede er afholdt — typisk markedsføring, fotografering og rapporter. Spørg om beløbet, inden du underskriver, ikke når du er utilfreds.
Hvad er eneret i en formidlingsaftale?
At mægleren har eneret til at sælge boligen i perioden. Sælger du selv til en køber, mægleren har været i kontakt med, skal du typisk stadig betale salær. Formuleringen varierer, så læs den konkret.
Skal jeg have en advokat til at læse aftalen?
Ikke nødvendigvis til formidlingsaftalen, men det er en god idé til købsaftalen senere i forløbet. Formidlingsaftalen kan du gennemgå selv med listen ovenfor — det vigtigste er, at du gør det derhjemme og ikke ved køkkenbordet.
Kan jeg forhandle vilkårene?
Ja. Salær og markedsføringspakke er de mest oplagte, men også bindingsperiode og kommunikation kan skrives om. Det virker bedst, hvis du har flere tilbud — og siger det.
Næste skridt
Få tre aftaler at sammenligne
Tre salgsbudgetter side om side er det stærkeste forhandlingskort, der findes.
- Gratis og uforpligtende
- Op til 3 mæglere
- Din adresse gemmes ikke
Slå din adresse op
Trin 1 af 3Kilder
Hvor tallene kommer fra
Vi opfinder ikke tal. Herunder står præcis, hvor hvert enkelt kommer fra, så du selv kan tjekke efter. Se metoden.
- Finans Danmark, statistikbank (tabel BM011)Ejendomspriser efter postnummer og ejendomskategori. Det er her, kvadratmeterpriserne på bysiderne kommer fra.
- Danmarks Statistik, EjendomssalgSæsonkorrigerede prisindeks for huse, ejerlejligheder og sommerhuse.
- Bolius, huspriser kommune for kommuneVidens- og rådgivningscenter ejet af Realdania. Bearbejder Boligmarkedsstatistikken til kommuneniveau.
- Nykredit, boligprisprognosePrognose for prisudviklingen på huse og ejerlejligheder de kommende år.
- Boligsiden, MarkedsindeksUdbud, salgstider og nedslag opgjort løbende.
- Dataforsyningen, Danmarks Adressers Web APIAdresseopslaget på sitet. Officielt adresseregister, frit tilgængeligt.
- Finans Danmark, BoligmarkedsstatistikkenRealiserede kvadratmeterpriser, prisnedslag og handler for hele landet, regioner, kommuner og postnumre siden 1992.